EL MERCADO INMOBILIARIO
Nacho Argüelles – Gestor Inmobiliario
El notario es un funcionario público del Estado que debe proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución en su artículo 9º en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial. Al tiempo es un profesional del Derecho que ejerce en régimen de competencia.
El notario interviene en diversos actos como son testamentos, poderes, constitución de sociedades y asociaciones, así como de aquéllos cuyo objeto sean inmuebles, como por ejemplo, compraventas, donaciones, hipotecas, fideicomisos y adjudicaciones por herencia.
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La Escritura pública
Una escritura pública es un documento público en el que se realiza ante un notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, mostrando sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó.
La escritura pública es un documento solemne en el que se hace constar un hecho o negocio jurídico ante un notario, quien da del hecho o negocio y de la capacidad jurídica de los intervinientes, que contiene la declaración de voluntad de un interesado, con el fin de realizar cambios en sus derechos personales o patrimoniales.
El notario dará fe sobre la capacidad jurídica de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.
Una escritura pública es un documento notarial en el que constan los acuerdos de las partes sobre un bien, en este caso, la compra de un inmueble.
En el caso de bienes inmuebles con otorgamiento de escritura pública, será la fecha de dicho otorgamiento la que determine el devengo, a menos que de la escritura se dedujera lo contrario.
La escritura pública de compraventa es un documento que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor cuando se traspasa un inmueble y lo inscribe en el registro de la propiedad. Además, es el único documento que te permitirá inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
En la notaría se redacta la escritura pública, que contiene la minuta o documento de compraventa. La escritura pública es un instrumento público, otorgado por el notario, y suscrito por el comprador y el vendedor.
El notario tiene un papel clave en la compraventa de una vivienda y también en la firma de la hipoteca. Su intervención es una garantía de que la operación estará bien estructurada y de que se protegerán los derechos de ambas partes, especialmente del comprador.
El Oficial de notaría
El oficial de la notaria es el Empleado de notaría con conocimientos técnicos y prácticos suficientes para redactar documentos bajo la dirección del notario y atender, con sujeción a las órdenes del mismo, el despacho normal de la notaría.
Gastos notariales
Los gastos notariales se liquidan “arreglo a ley”, según el artículo 1455 del Código Civil. En ese caso, el vendedor asume el coste de la copia matriz (70%) y el comprador abona la 1ª copia autorizada y sucesivas (30%), ya que es a quién le interesa las copias para su inscripción en el registro de la propiedad. También puede darse que los gastos notariales sean gastos comprador: “Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán satisfechos por el comprador, excepto la plusvalía municipal que será satisfecha por el vendedor”.
El IIVTNU
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en su acrónimo IIVTNU, y comúnmente conocido como Plusvalía Municipal, grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. La plusvalía es un impuesto municipal que grava el aumento de valor y la transmisión de bienes.
- La fecha de compra y la fecha de venta del inmueble.
- Los años que han transcurrido entre ambas fechas.
- El valor catastral del suelo de la propiedad.
- La revalorización del suelo durante los años que has sido dueño.
- El gravamen que imponga tu ayuntamiento.
Sede electrónica del Ayuntamiento de Valencia sede.valencia.es
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcularlo deberás multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años en que se ha tenido en propiedad. A esta cifra habrá que aplicarle el porcentaje anual correspondiente, que no suele superar el 3,5%. Al importe resultante se le aplica el tipo impositivo, que suele ser del 30%.
El 95% si el valor del suelo es inferior o igual a 12.020,24 euros El 50% si el valor del suelo es superior a 12.020,24 euros y no excede de 18.030,36 euros El 25% si el valor del suelo es superior a 18.030,36 euros.
El plazo para pagar la plusvalía municipal suele ser de 30 días hábiles, que se comienzan a contar desde la fecha de la compraventa. No obstante, como hemos mencionado, la recaudación de este impuesto está cedida a los municipios y, si bien este es el lapso aplicado en la mayoría, este puede cambiar según la localidad.
Después de un divorcio, separación o nulidad matrimonial independiente del régimen económico matrimonial, las transmisiones de bienes entre cónyuges o a favor de los hijos serán exentas del pago de la Plusvalía.
¿Qué pasa si no pago plusvalía municipal?
Además de pagar la totalidad del importe que en su momento no abonaste, también deberás pagar los intereses de demora, la sanción por incumplimiento de pago y el recargo por pagarlo fuera de plazo; lo que se denomina presentación extemporánea.
¿Qué se necesita para pagar la plusvalía?
Para presentar autoliquidación de Plusvalía: Debe aportarse obligatoriamente el documento en el que se contiene la transmisión gravada: generalmente será una escritura pública
¿Cuándo prescribe la plusvalía de una herencia?
La prescripción del derecho de la Administración para exigir el pago de la plusvalía municipal se produce una vez transcurridos cuatro años desde del día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación del impuesto.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal?
Principalmente las personas que pueden quedar exentas de pagar plusvalía son aquellas que venden su vivienda habitual bien sea para adquirir otro inmueble o reacomodar su próxima casa habitual. Esto automáticamente le permite al propietario ahorrarse desde el 19 al 23 por ciento de impuestos.
Objeto y función
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. La función del Registro de la Propiedad tiene como misión reflejar la situación jurídica de los bienes inmuebles, quién es su propietario y si recaen sobre ellos derechos reales como hipotecas o servidumbres. El registro público de la propiedad es la institución cuyo objetivo es dar certeza y seguridad jurídica a los actos relacionados con la propiedad inmueble, que por disposición de la ley deben producir efectos contra terceros y que su actividad es indispensable para fortalecer el régimen de derecho.La nota simple
La nota simple registral es un documento que indica en qué situación se encuentra cualquier tipo de finca inmobiliaria. En ella se describe y ubica la propiedad, se indica quiénes son los propietarios, si tiene algún tipo de carga (como una hipoteca) y otros avisos. La principal función de la nota simple es informar a los interesados sobre la titularidad de un inmueble, así como sus cargas y gravámenes. Se trata de un resumen conciso de la información que aparece en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca. Puede solicitar la Nota Simple de un inmueble cualquier persona que tenga interés en conocer la situación legal de dicho inmueble, el contenido del Registro de la Propiedad es público para quien tenga un interés legítimo. El número registral de finca o número de finca registral es el número que recibe cada inmueble en el Registro de la Propiedad. Las cargas en una nota simple se refieren a las limitaciones al uso como servidumbres o usufructos, así como puede estar gravado con cargas reales en forma de hipotecas. Incluso puede figurar inscritos los arrendamientos del inmueble.¿Qué son las cargas de la finca?
Las cargas registrales son los derechos y anotaciones marginales que reconocen un derecho de un tercero sobre la cosa y, por tanto, limitan o condicionan la propiedad del inmueble.¿Qué quiere decir libre de cargas y gravámenes?
Se dice de un inmueble que no presenta ninguna limitación sobre su dominio. Esto es, que no pesa sobre el mismo ningún tipo de embargo, hipoteca o cláusula resolutoria.¿Qué es una limitación urbanística?
Una limitación o afección urbanística es una carga con que se grava una finca en el Registro de la Propiedad, con la finalidad de garantizar que el promotor que va a construir en ella, realice de conformidad con la licencia de construcción, todas las obras de urbanización.¿Qué es una anotación de embargo?
También conocido como embargo preventivo o anotación preventiva de embargo. Se trata de una retención preventiva producto de una acción de carácter judicial delimitada por un juez u otra figura u organismo para garantizar un cumplimiento de sentencia a futuro.¿Cuándo caduca una anotación de embargo?
Cuatro años. El plazo de caducidad de la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad será de cuatro años pudiendo prorrogarse por iguales plazos.¿Cuántas veces se puede prorrogar una anotacion de embargo?
El 86 LH es claro: la prórroga dura cuatro años, desde la fecha de la anotación de prórroga. Y caben ulteriores prórrogas, no sólo una. Si el mandamiento ordenando la prórroga no fija un plazo de la misma, ello no constituye ningún defecto. Aplicaremos la regla de prorrogar por el plazo máximo legal, que son 4 años.¿Cómo se levanta un embargo de un inmueble?
¿Cómo levantar el embargo por valorización del bien inmueble? La forma idónea es cancelar la totalidad de la deuda y una vez que haya sido pagada se deberá demostrar ante un Juez que en efecto así ha sido, e igualmente se le solicitará que emita un comunicado de desembargo.
El catastro inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales
El catastro es el censo analítico de la propiedad inmobiliaria, que tiene el propósito de ubicar, describir y registrar las características físicas de cada bien inmueble con el fin de detectar sus particularidades intrínsecas que lo definen tanto material como especialmente.
¿Qué prevalece el Catastro o el Registro de la Propiedad?
Siempre prevalecen los datos del Registro o Escritura sobre los datos del Catastro. Estas dos entidades son completamente independientes, pero es necesario que entre ellas se coordinen para impedir posibles desigualdades entre sus datos y así evitar problemas en un futuro.
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.
¿Dónde se localiza la referencia catastral de un inmueble? Por Internet, accediendo a la Sede electrónica del Catastro en la dirección http://www.sedecatastro.gob.es: Si no dispone de DNI electrónico o certificado electrónico, accediendo a “Consulta de Datos catastrales. Referencia catastral”
La referencia catastral es un conjunto de dígitos alfanuméricos (20 en total) que sirve para georreferenciar un bien inmueble en los planos catastrales.
